条件の悪い農地は「資産」なのか、「負債」なのか

――余裕のある相続人と、余裕のない相続人で変わる最適解

相続によって、故郷の田んぼを受け継ぐ。

それはかつて、「土地を持つ」ということだった。田んぼは食料を生み、家族を支え、子や孫に残す財産でもあった。

しかし人口減少と農業者の高齢化が進む現在、すべての農地が資産であるとは限らない。

大阪に住み、四国西南部に500平方メートル程度の変形田を10枚、合計5,000平方メートル、つまり約0.5ヘクタールの農地を相続したとする。田んぼは小さく分かれ、形も悪い。自分では耕作できず、近隣にも引き受け手がいない。売ろうとしても買い手がつかない。

このとき、相続人は何をすべきなのか。

自分で耕作するのか。放置するのか。太陽光発電に転用するのか。それとも国に引き渡すのか。

結論から言えば、答えは一つではない。

最も重要なのは、土地そのものより、相続人の経済状況と人生設計である。

年収500万円である程度の貯蓄がある40歳と、年収150万円で貯蓄がなく、固定資産税や遠隔地への交通費すら負担になる40歳では、同じ田んぼを相続しても「最適解」はまったく違ってくる。

田んぼ0.5ヘクタールは、本当に「資産」なのか

まず、土地の面積だけを見てはいけない。

5,000平方メートルという数字だけなら、それなりの広さに見える。しかし今回の条件は、500平方メートル程度の変形田が10枚である。

農業経営の効率という観点から見ると、これはかなり厳しい。

トラクターやコンバインを使う場合も、1枚の大きな田んぼなら一度の作業で済む。しかし小さな田んぼが10枚に分かれていれば、

• 農機具の移動

• 畦の管理

• 水の管理

• 田植え

• 収穫

• 草刈り

といった作業が細切れになる。

しかも所有者は大阪に住み、土地は高知県幡多地方や愛媛県南宇和郡のような四国西南部にある。

この場合、最大の問題は農業収入ではない。

「大阪から田んぼまで行かなければならない」こと自体がコストになる。

農業を行うためには交通費が必要であり、作業日数も必要になる。台風や豪雨が来れば水路や畦が心配になる。草は待ってくれない。

0.5ヘクタールの農業収入を考える前に、自分の時間をどう使うかを考えなければならない。

都市部で年間500万円を稼いでいる人が、遠隔地の0.5ヘクタールを維持するために仕事を辞めるのは、通常は合理的ではない。

まして、それが年収150万円の人であれば、交通費や農機具代だけでも生活を圧迫しかねない。

問題は「この田んぼでいくら稼げるか」ではない。

この土地を所有し続けることで、人生全体でいくら失うのか。

そこから考える必要がある。

第一の選択肢　自分で耕作する

もっとも分かりやすい解決策は、自分で農業を続けることである。

しかし今回の条件では、これは必ずしも最良の方法ではない。

大阪から四国西南部へ通い、

• 田植え

• 水管理

• 草刈り

• 稲刈り

を行うことになる。

農業が趣味であり、将来は故郷へ移住する予定があるなら別だ。

だが純粋に経済合理性だけを考えるなら、都市部で働く40歳が、現在の仕事を犠牲にして0.5ヘクタールの農業を始める理由は乏しい。

むしろ、

「田んぼを守るために、自分の生活を壊していないか」

という逆転現象が起きる。

農地を相続したからといって、相続人が農家になる義務はない。

第二の選択肢　何もしない

では、耕作せずに放置すればよいのだろうか。

これは最も簡単に見える。

しかし、「何もしない」は無料ではない。

農地が遊休化すれば、雑草が伸び、樹木や竹が侵入し、畦や排水設備も傷む可能性がある。農林水産省は遊休農地対策を進めており、耕作者の死亡などによって耕作する人がいなくなった農地も対策の対象としている。農業委員会は利用状況を調査し、所有者の利用意向を確認する仕組みを持つ。

さらに厄介なのは、

荒れれば荒れるほど、将来処分しやすくなるわけではない

という点だ。

相続土地国庫帰属制度では、通常の管理や処分に比べて過大な費用や労力が必要な土地は不承認となり得る。境界が明らかでない土地や、管理を妨げる有体物がある土地なども問題になる。

つまり、

「今は放置して、後で国に返せばいい」

という作戦は、必ずしも成立しない。

もっとも、ここで注意が必要だ。

年収150万円で貯蓄もなく、大阪から四国まで草刈りに行く交通費さえ苦しい人に対して、「最低でも年に数回は管理しなさい」と言うのも現実的ではない。

理想的な土地管理と、本人に実行可能な土地管理は違う。

この違いを無視してはいけない。

第三の選択肢　太陽光発電

農業が無理なら、田んぼを太陽光発電に転用する。

一見すると魅力的な選択肢だ。

しかし、条件の悪い農地が、そのまま太陽光発電に適しているとは限らない。

太陽光発電事業には、

• 農地転用の可否

• 接道条件

• 日照

• 地形

• 造成費

• 送電網への接続

• 災害リスク

などが関係する。

農地として不便な土地は、太陽光発電でも不便な場合がある。

したがって、このケースで最も合理的なのは、自分で発電事業を始めることではない。

年収150万円の人が借金をして太陽光発電所を建設するのは、さらに大きなリスクを抱えることになる。

検討するとすれば、

事業者に「この土地に事業性がありますか」と問い合わせる

程度から始めるべきだ。

もし事業者が初期費用を負担し、必要な手続を進め、土地を借りるという話なら検討する価値がある。

しかし反応がなければ、深追いする必要はない。

所有者自身が「何とか太陽光で儲けよう」として、さらに資金と時間を投入する必要はないのである。

第四の選択肢　農地バンクという「もう一人の借り手探し」

「近くの農家に頼んだが断られた」。

それで、すべての可能性が終わるわけではない。

農林水産省は、相続した農地について、自分で借り手を探す以外に、農地中間管理機構、いわゆる農地バンクを利用する方法を案内している。

もちろん、今回のような500平方メートルの変形田10枚に、借り手が現れる保証はない。

むしろ、大規模農家にとっては非常に扱いにくい土地かもしれない。

しかし、

「有償なら借り手はいない」

ことと、

「無料なら誰かが使う」

ことは別である。

例えば隣接する農家にとって、その田んぼが自分の農地の中にある「穴」のような存在なら、地代を払ってまで借りる気はなくても、無料なら一体的に耕作したいと考える可能性はある。

この場合、相続人にとっての利益は地代ではない。

草刈りや管理の負担がなくなること自体が利益になる。

年間数万円、あるいは10万円の管理費が消えるなら、地代がゼロでも経済的な意味はある。

また、10枚をまとめて一人に貸す必要もない。

小規模な新規就農者、地域の農業法人、隣接地主などに利用してもらう可能性もある。

ただし大阪在住の所有者が10人の利用者と直接やり取りするようでは本末転倒である。

可能なら農地バンクや農業委員会など、地域の制度や組織を通じる方が現実的だろう。

第五の選択肢　無償で譲る

土地価格をゼロにする。

場合によっては、これも合理的な選択肢になる。

「売れない」という言葉には、実は幅がある。

100万円では売れない。

10万円でも売れない。

しかし、0円ならどうか。

隣接地主や農業法人にとって、

「買うほどではないが、無料なら持ってもよい」

という土地は存在する。

もちろん、条件が極端に悪ければ、無料でも誰も欲しがらない。

しかし、この方法の重要な点は、調査コストを低く抑えられることだ。

大阪から何度も現地へ行くのではなく、農業委員会や地域の窓口を通じて可能性を確認する。

「高く売る」のではなく、

所有権を確実に移転できる相手がいるか

を探すのである。

ただし農地の売買・貸借には農地法上の手続が関係するため、農業委員会等への確認が必要となる。

第六の選択肢　放牧や粗放的利用

稲作だけが農地利用ではない。

牧草や飼料作物、放牧など、比較的管理負担の少ない利用方法も考えられる。

例えば近隣に畜産農家がいるなら、

「草を食べてもらう代わりに土地を使ってもらう」

という発想もあり得る。

ただし、所有者自身が牛や山羊を飼い始める必要はない。

今回の問題は「土地を活用する方法がない」ことではなく、

所有者本人には新しい事業を始める資金も時間もない

ことだからだ。

したがって、この選択肢は、地域に利用者がいる場合だけ検討すればよい。

第七の選択肢　相続土地国庫帰属制度

ここで、初めて「国に返す」という選択肢が登場する。

相続土地国庫帰属制度は、相続などによって取得した土地について、一定の要件を満たせば国庫への帰属を申請できる制度である。遠方に住み、利用予定がなく、管理負担が大きい土地を手放したいという問題を背景に、2023年4月に始まった。

ただし、この制度は、

「いらない土地なら国が無条件で引き取ってくれる制度」

ではない。

境界が不明確な土地、権利関係に争いがある土地、管理や処分に過大な費用がかかる土地などは問題になる。

さらに申請には、一筆当たり14,000円の審査手数料が必要である。

今回のように10筆なら、単純計算で14万円になる。しかも、審査の結果として却下や不承認になっても、原則として手数料は返還されない。

承認された場合には、さらに負担金が必要になる。農地については条件によって面積にかかわらず20万円となる場合がある一方、例外的な区域では面積に応じた算定となる。隣接する複数筆について、一体の土地として負担金を算定できる特例もある。

ここで初めて、相続人の経済状況が決定的な意味を持つ。

年収500万円、ある程度の余裕がある相続人なら

この人にとって、土地の問題は、

「土地を処分するためにいくら払うか」

という経済計算になる。

例えば、

• 国庫帰属のための費用

• 固定資産税

• 草刈り

• 大阪からの交通費

• 将来の管理費

• 突発的な修繕

を今後40年、50年と負担する可能性を考える。

仮に年間5万円のコストでも、40年間なら200万円になる。

年間10万円なら400万円だ。

もちろん、単純な計算ではない。将来の物価や税金、制度変更もある。

しかし重要なのは、

国庫帰属のために払う費用を、「損失」とだけ考えない

ことである。

それは、

将来の管理責任を一括で処理するための費用

と考えることができる。

年収500万円で貯蓄もある人なら、私は次の順番を勧める。

第一段階

農地バンク、無償貸与、隣接農家への一体利用などを、短期間だけ調べる。

第二段階

太陽光発電など、所有者に初期投資を要求しない土地利用の可能性を確認する。

第三段階

それでも使い手がいなければ、国庫帰属の適格性を確認する。

第四段階

条件を満たすなら、必要な費用を払って国庫帰属する。

この場合、

半年から1年程度で出口を決める

ことが重要だ。

「いつか誰かが借りてくれるかもしれない」と10年待つのが最も危険である。

年収150万円、貯蓄がない相続人なら

こちらはまったく違う。

国庫帰属が合理的な制度であっても、

合理的だから利用できるとは限らない。

10筆の土地なら審査手数料だけで14万円。

さらに承認後には負担金が必要になる可能性がある。

年収150万円で貯蓄がなければ、これは大きな負担だ。

大阪から四国まで年に一度草刈りに行く交通費さえ、生活費を圧迫するかもしれない。

この人に、

「将来のために土地をきちんと管理し、数十万円を払って国庫帰属しなさい」

と言うのは簡単である。

しかし、本人の家賃や食費、医療費より土地処分を優先させるのは本当に合理的だろうか。

私はそうは思わない。

この場合の優先順位は、

土地を守ることではなく、まず相続人本人の生活を守ること

になる。

まだ相続していないなら、話はさらに変わる

相続開始を知った後、一定期間内であれば、相続放棄や限定承認を検討する余地がある。

相続放棄は「田んぼだけ放棄する」制度ではない。遺産全体についての判断になる。

しかし、

• 預貯金もほとんどない

• 売れない農地だけが残る

• 借金の可能性もある

という場合なら、相続放棄は極めて有力な選択肢になる。

一方、価値のある財産がある場合には、農地だけを理由に単純に放棄するわけにはいかない。限定承認なども含め、慎重な判断が必要になる。裁判所も、相続放棄や限定承認について原則として相続開始を知ってから3か月以内の手続を案内している。

つまり、

相続した後に「どうしよう」と考えるより、相続する前に「本当に相続するのか」を考えることが重要なのである。

子どもも相続人もいない場合はどうか

ここで、さらに事情が変わる。

相続人本人に子どもがおらず、配偶者、親、兄弟姉妹やその相続関係者などを含め、本当に相続人が存在しないとする。

この場合、

「自分が処分しなければ、必ず子どもや孫にこの田んぼを残してしまう」

という問題は存在しない。

本人が死亡し、相続人がいない場合には、相続財産清算人による清算などの手続を経て、残余財産は最終的に国庫に帰属する仕組みがある。

これは重要な論点である。

だからといって、

「土地を放置して死ぬまで待てばよい」

という話ではない。

生きている間は、所有者として税金や土地に関する問題から完全に自由になるわけではない。

しかし、年収150万円で貯蓄もない人が、

「自分の生活を犠牲にしてまで、死後の土地問題を完全に処理しなければならない」

とも言い切れない。

相続人が本当に存在しないなら、問題の重さは変わる。

土地を国庫帰属させるために生活が破綻するほどの費用を払う必要があるのか。

これは、個人の自己責任というより、制度設計そのものの問題になってくる。

「余裕のある人」と「余裕のない人」の最適解

同じ5,000平方メートルの田んぼでも、結論はこう変わる。

ここで重要なのは、

「国庫帰属ができる」ことと、「その人にとって国庫帰属が最適」なことは違う

という点である。

資金に余裕のある人にとっては、20万円や数十万円を払って土地問題を終わらせることは合理的かもしれない。

しかし、生活費にも困る人にとっては、その20万円が生存に必要な資金かもしれない。

同じ制度でも、人によって意味が違う。

最も現実的な「判断フロー」

条件の悪い農地を相続した場合、私は次の順番で考えるべきだと思う。

第一段階　まだ相続前か

まだ相続前なら、まず遺産全体を確認する。

農地だけを見ない。

預金、住宅、負債、その他の財産を確認し、

相続そのものが自分にとってプラスなのか

を判断する。

第二段階　自分に管理能力があるか

次に、

• 現地まで行けるか

• 草刈りができるか

• 固定資産税を払えるか

• 数万円から数十万円の処分費用を出せるか

を考える。

ここで「土地をどう活用するか」より先に、

自分に土地を所有する能力があるか

を問う必要がある。

第三段階　低コストで使い手を探す

可能なら、

• 農地バンク

• 農業委員会

• 隣接地主

• 地域の農業法人

を通じ、

有償だけでなく無償貸与も含めて検討する。

期間は限定する。

数か月から半年程度で市場の反応を見る。

第四段階　非農業利用を確認する

太陽光発電などについて、事業者側が初期費用を負担する形なら可能性を確認する。

ただし、

自分で新しい事業を始めない。

土地問題を解決するために、さらに大きな経営リスクを背負う必要はない。

第五段階　国庫帰属の可否と費用を確認する

法務局への相談を通じ、

• 申請できる可能性

• 不承認となる問題

• 必要な審査手数料

• 負担金

を確認する。

相続土地国庫帰属制度は、遠隔地に住み、利用予定がなく、管理負担に苦しむ相続人を想定した制度でもある。

しかし申請費用は返還されない場合があるため、何も調べずにいきなり申請するのではなく、事前相談で問題点を確認することが重要だ。

結論――「田んぼを守る」より「人生を守る」

条件の悪い農地を相続した人に対して、

「先祖代々の土地なのだから守るべきだ」

と言うのは簡単である。

しかし、大阪で働く人が、四国の山間部や中山間地域の小さな変形田を管理し続けるには、お金も時間も必要だ。

そして相続人によって、その余裕は大きく異なる。

年収500万円で貯蓄がある人なら、

短期間だけ活用可能性を調べ、それでも無理なら費用を払って国庫帰属する

という選択は合理的である。

一方、年収150万円で貯蓄もなく、固定資産税や交通費さえ負担になる人なら、

まず相続そのものを引き受けるべきかを考え、相続後であっても無償譲渡や無償貸与を低コストで探す。国庫帰属は「利用できるなら利用する出口」であって、生活を破綻させてまで優先するものではない。

という結論になる。

そして子どももおらず、将来の相続人も本当に存在しない人の場合には、さらに考え方が変わる。

本人の死後、相続人不存在の財産は清算手続を経て最終的に国庫に帰属する仕組みがある。

だからこそ、

「今すぐ数十万円を払って土地を処分しなければ、必ず子孫に迷惑がかかる」

という単純な論理は成立しない。

最終的に問うべきなのは、

その土地をどう活用するかではない。

その土地を所有し続けることが、その人の人生にとって本当に合理的なのか。

そして、さらに言えば、

土地を手放すために必要な費用を払えない人に対して、社会はどこまで所有者としての責任を求めるべきなのか。

人口減少が進み、農業の担い手が減り、土地を欲しがる人より、土地を手放したい人が増える地域が出てくる。

そのとき問題になるのは、農地の活用方法だけではない。

「誰も欲しがらない土地を、誰が、どの費用で、最後に引き受けるのか」

条件の悪い農地を相続するという問題は、すでに一人の相続人だけの問題ではなくなっている。

それは、人口減少時代の日本がこれから何度も直面する、土地そのものの「出口」の問題なのである。